土地・不動産の生前贈与による相続対策のメリット・名義変更の手順

2022.04.15

 

生前贈与は相続対策の1つです。

 

特に土地や不動産のような分割が難しい上利用目的が限られている場合
生前贈与で名義変更をすることで、所有権をはっきりさせることができます。

 

そこで、土地・不動産の生前贈与についてご紹介します。

 

土地・不動産を生前贈与するメリット

 

高い節税効果

生前贈与の最大のメリットはその節税効果です。

 

相続と贈与では発生する税率が異なるため
条件が合えば生前贈与することによって相続税の軽減につなげることが可能です。

 

「一般贈与税率」
基礎控除後の課税価格
・200万円以下　税率：10%、控除額：なし
・300万円以下　税率：15%、控除額：10万円
・400万円以下　税率：20%、控除額：25万円
・600万円以下　税率：30%、控除額：65万円
・1,000万円以下　税率：40%、控除額：125万円
・1,500万円以下　税率：45%、控除額：175万円
・3,000万円以下　税率：50%、控除額：250万円
・3,000万円超　税率：55%、控除額：400万円

 

「相続税の税率」
法定相続分に応ずる取得金額
・1,000万円以下　税率：10%、控除額：なし
・3,000万円以下　税率：15%、控除額：50万円
・5,000万円以下　税率：20%、控除額：200万円
・1億円以下　税率：30%、控除額：700万円
・2億円以下　税率：40%、控除額：1,700万円
・3億円以下　税率：45%、控除額：2,700万円
・6億円以下　税率：50%、控除額：4,200万円
・6億円超　税率：55%、控除額：7,200万円

 

配偶者で一定の条件を満たせば配偶者控除の特例を利用することができる

例えば、婚姻20年以上の夫婦間で「自宅の贈与」を行う場合
贈与税の「配偶者控除の特例」が利用できます。

 

この特例を使うと自宅の評価額が2,110万円以下であれば
贈与税の負担なしで生前贈与することが可能です。

 

また、通常の生前贈与の場合、亡くなるまでの3年以内の贈与については
相続税の計算に加算されますが、贈与税の配偶者控除の特例を利用した場合には対象外となります。

 

贈与する人を選ぶことができる

遺言書がある場合を除き
被相続人の死後に相続人が遺産分割協議をして相続財産を分けます。

 

生前贈与は贈与者が希望する人を財産の取得者として指定することができます。

 

被相続人は死後の相続には関わることはできませんが
生前贈与は確実に希望の相手に財産を贈与することが可能です。

 

相続人同士のトラブルを回避できる

生前贈与した財産はその時点で財産の所有者が贈与を受けた人に移転するため
相続人同士のトラブルを回避することできます。

 

土地・不動産の生前贈与のデメリット

生前贈与では誰にどのような資産をどんな名目で引き継がせるのかについて慎重な検討が必要です。

 

理由は同じ財産を対象とした場合でも相続よりも生前贈与の方が税金が高くなるケースがあるためです。
不動産の生前贈与の場合、贈与税のほかに不動産取得税が課税されます。

 

名義変更にかかる登録免許税の税率も高く、不動産の固定資産税評価額が高くなるほど税額の差は広がり
かえって損になってしまうこともあります。

 

土地・不動産の生前贈与の流れ

 

贈与契約書の作成

贈与は贈与者（贈与する人）と受贈者（贈与される人）との間に交わされる契約です。

 

法律上は口約束でも贈与契約は成り立ちますが、口約束ではトラブルにつながる恐れがあるため
「不動産贈与契約書」を作成しましょう。

 

不動産贈与契約書には「いつ」「誰が」「誰に」「どの不動産を贈与する」のかを記載します。
不動産の生前贈与では登記手数料や登録免許税などの費用がかかります。
これらの費用も誰が負担するのかについても記載しておくと安心です。

 

こういった内容の契約書を作成し、直筆で署名捺印をしておきましょう。

 

名義変更の登記

不動産贈与契約書により贈与契約が成立したら
法務局で不動産の名義変更手続きである「登記申請」を行います。

 

申請する法務局は贈与される不動産を管轄している法務局で行う必要があります。
法務局に提出する書類は以下の通りです。

 

・登記識別情報通知（登記済権利書）
・贈与者の印鑑証明書（3カ月以内のもの）
・受贈者の住民票
・固定資産評価証明書
・不動産贈与契約書（登記原因証明情報）
・登記申請書

 

贈与税の申告

不動産の生前贈与で贈与税が発生する場合は
受贈者が税金の計算をし、税務署に申請と納税を行う必要があります。

 

不動産の生前贈与かかる税金・費用

 

不動産取得税

不動産取得税は土地や建物などの不動産を購入した際に課税される税金のことです。

 

原則として税率は不動産価格の4%と認定されています。
ただし、不動産取得税は条件次第で軽減措置を適用でき、その場合は税率が3%となります。

 

贈与税

不動産の生前贈与では相続税はかかりませんが、贈与税は発生します。

 

贈与税は年間110万円までの基礎控除があり
1年間で110万円以内の財産を贈与する場合には贈与税の支払いは必要ありません。

 

不動産の場合、贈与財産の合計額から基礎控除額の110万円を引き
税率を乗じて控除額を差し引きます。

 

登録免許税

法務局で登記申請を行う際、「登録免許税」を支払います。
生前贈与による登録免許税は固定資産評価額の2%です。

 

司法書士報酬・実費

司法書士に依頼した場合、司法書士への報酬を支払います。
また、印鑑証明書や住民税などの発行手数料もかかりますので、そういった実費も必要です。

 

不動産相続のトラブル例

不動産は現金のように1円単位で分けることができないため、相続トラブルになりやすい財産です。
たとえ仲の良い兄弟間でかっても揉め事に繋がるケースが多いので、注意が必要です。

 

相続人間でのトラブルになるケース

相続は相続人の数が多くなればその分トラブルになる可能性が高くなります。

 

特に不動産が相続の対象となっている場合
不動産の分割方法で協議がまとまらないことがあります。

 

相続財産の中で、親が住んでいた実家の不動産が最も資産価値が高いということは珍しくありません。

 

特に不動産が相続財産の大半を占める場合は
生前からしっかりと話し合いをして遺言書の準備をしてもらいましょう。

 

不動産を平等に分けようとするケース

相続人同士お互いに損得がないように不動産を平等に分割しようとすると
揉め事に発展することがあります。

 

不動産は価値の指標が複数あり、どの値を採用するかでも揉めやすいので注意が必要です。

 

不動産を平等に分割するには換価分割、現物分割、共有分割があります。
それぞれメリットデメリットがありますので、相続人にとって最も良いものを選ぶと良いでしょう。

 

相続した不動産の名義変更ができていなかったケース

不動産の相続が発生したために不動産の登記を確認したところ
物件の所有者が昔亡くなった祖父だったというケースです。

 

この場合は祖父の相続から整理しますので、膨大な時間と労力を費やします。

 

不動産の名義人がはっきりしていない場合は
親が健在のうちに不動産登記の確認をしておきましょう。

 

不動産相続・生前贈与は専門家にアドバイスをもらうのがおすすめ

不動産は分割が難しい財産ですので、生前贈与で所有者をはっきりさせることで
相続トラブルを回避することができます。

 

生前贈与にはさまざまなメリットがありますが、ケースによって享受できるメリットは異なりますので
司法書士など専門家にアドバイスをもらいながら進めると安心です。