不動産相続の生前贈与の流れ・必要書類・効果・かかる税金

2023.01.27

相続税の節約のために生前贈与を検討されている方もいらっしゃるでしょう。

 

生前贈与は相続税の節税効果だけでなく、渡したい相手に財産を引き継ぐことができるなど、一定のメリットがあり、これは不動産の生前贈与でも同様です。

 

このページでは、不動産の生前贈与の流れや必要書類、メリット、注意しておきたい税金について解説します。

 

不動産の生前贈与の流れ

贈与契約書の作成

贈与は贈与者（贈与する人）と受贈者（贈与される人）との間で交わされる契約です。

 

贈与契約は法律上、口頭でも成立しますが、名義変更の際には「登記原因証明情報」という書類が必要になり、不動産贈与契約書も登記原因証明情報にあたりますので、贈与契約書は作成しておきましょう。

 

不動産贈与契約書には
・土地の所在地などの情報
・いつ、だれが、誰にどの不動産を贈与するのか
・登記手数料・登録免許税の負担者
・氏名
・押印

が必要です。

 

登記申請

贈与契約を取り交わしたら法務局で登記申請を行い、不動産名義の変更手続きを行います。
手続はどの法務局でも良いわけではなく、対象となる土地を管轄する法務局で行います。

 

贈与税の申告

不動産の生前贈与では「贈与税」が発生します。
贈与税は自分で計算して申告と納税をしなければなりません。

 

【特例贈与の贈与税速算表】
特例税率は両親や祖父母が贈与者となり、子供や孫が受贈者となる場合に適用される税率です。

 

基礎控除後の課税価格 　税率 控除額
～200万円 　　　　　 10% –
～400万円 15% 10万円
～600万円 20% 30万円
～1,000万円 30% 90万円
～1,500万円 40% 190万円
～3,000万円 45% 265万円
～4,500万円. 50% 415万円
4,500万円超 55% 640万円

 

【一般贈与の贈与税速算表】
一般税率とは特例贈与以外の贈与の場合の税率です。

 

基礎控除後の課税価格 税率 控除額
～200万円 10% –
～300万円 15% 10万円
～400万円 20% 25万円
～600万円 30% 65万円
～1,000万円 40% 125万円
～1,500万円 45% 175万円
～3,000万円 50% 250万円
3,000万円超 55% 400万円

上の速算表を使い計算をします。

 

贈与税の計算式は

贈与税＝（贈与財産の合計-基礎控除110万円）×速算表の税率-速算表の控除額

 

贈与税を納めるときは納付書を使用する場合、管轄の税務署または銀行、郵便局で納付することができます。

納付期限は財産をもらった年の翌年2月1日から3月15日までに手続きをすることになっていますので遅れないようにしましょう。

 

不動産の生前贈与の必要書類

不動産の生前贈与で必要な書類は以下となります。

・不動産贈与契約書（登記原因証明情報）
・登記識別情報または登記済証（権利書）
・固定資産評価証明書
・贈与者の印鑑証明書
・受贈者の住民票
・司法書士に委任する場合は委任状

 

不動産の生前贈与のメリット

不動産を生前贈与をすると一般的に以下のようなメリットがあります。

 

相続税の節税効果がある

相続では相続税が、贈与では贈与税がかかります。
相続税と贈与税ではかかる税率が異なり、場合によっては生前贈与をすることで相続で相続税を支払うよりも節税できることがあります。

 

贈与する相手を指定できる

もし、遺言書を遺さないまま遺産相続が発生した場合、相続財産は基本的に遺産分割協議を行い分割します。
不動産は平等に分割することが難しい財産ですので、相続トラブルが起こる可能性があります。

 

生前贈与で事前に不動産を特定の相手に渡しておけば、相続トラブルをある程度回避することが可能です。

 

賃貸物件の場合相続税のための資金作りができる

相続トラブルは相続人同士の遺産の分け方で揉めるイメージがありますが、それだけではありません。
相続財産に現金がほとんどなく、不動産を相続したものの相続税が支払えないというケースもあります。

 

賃貸物件がいくつかある場合、一部を生前贈与しておくことで、家賃収入を相続税のために貯蓄しておくことができ、相続税の資金対策になります。

 

賃貸物件がある場合は、一部だけでも生前贈与しておくと、相続人にとっての相続税への心配を軽減できます。

 

不動産を取得すると発生する税金

生前贈与を受けると贈与税のほかに以下の税金が発生する可能性があります。

 

登録免許税

不動産の名義変更のために登記申請を行います。
その際にかかるのが登録免許税です。

 

土地や建物をほかの人から取得したときは所有権移転登記となり、税率は「固定資産税評価額×2%」となります。

 

不動産取得税

不動産取得税は売買や贈与等で土地や建物を取得したときにかかる都道府県税です。
相続した場合にはかかりませんが、生前贈与の場合はかかりますので注意が必要です。

 

申告は不動産を取得してから60日以内に都道府県税事務所へ行います。
税額は「固定資産税評価額×4%」です。

 

ただし、税率が3%となる軽減措置もありますので、事前に該当するか調べておきましょう。

 

不動産を所有していると毎年かかる固定資産税・都市計画税

固定資産税は土地や家屋、償却資産を所有している人に、所有する市町村が毎年かける税金です。
都市計画税も同じく市町村がかける税金ですが、原則として市街化区域内の土地・家屋のみにかかります。

 

固定資産税と都市計画税は「賦課課税方式」となり、税額が記載された納税通知書が送付されます。

 

固定資産税・都市計画税は不動産を所有していれば毎年かかる税金ですので、生前贈与の際には贈与された側に固定資産税がかかるようになることも考慮しておく必要があります。

 

賃貸住宅を経営しているときにかかる所得税・住民税

生前贈与された不動産を賃貸住宅として利用し、家賃収入が発生した場合、所得税・住民税がかかります。

不動産の賃貸収入から諸経費を引いたものが不動産所得となり、不動産所得に対して税金がかかります。

 

不動産からの収入には家賃・地代収入、共益費、駐車場収入、礼金、保証金・敷金のうち返却しなくてよい金額、太陽光発電の売電益などが該当します。

 

また、不動産所得が計算上赤字になった場合、ほかの所得から損益通算することができます。

 

生前贈与をうまく活用するとトラブル回避と節税が可能

不動産を生前贈与すると相続トラブルをある程度回避できるだけでなく、相続税の節税が可能です。

 

しかし、不動産には取得時、所有時に税金や諸経費が発生しますので、事前によくシミュレーションして生前贈与を行うと失敗を防ぐことができます。

 

その際、不動産相続の専門家を活用して生前贈与を計画すると安心です。