不動産相続手続きの流れ・不動産相続登記（名義変更）のやり方

2022.08.26

 

相続財産には自宅の土地や建物、賃貸事業用土地、建物など、不動産が含まれていることが多く、所有者が亡くなった場合、不動産相続手続きが必要になります。

 

この記事では、不動産相続の流れ、やり方を解説します。

 

遺産分割までの流れ

相続が発生したらやらなければならないことがたくさんあります。
まずは遺産分割までの手続きの流れを見ていきましょう。

 

遺言書の確認

相続が発生したらまずやることは遺言書の有無の確認です。
生前に遺言書があることを被相続人が伝えていればスムーズですが、遺言書の存在を誰にも伝えずに亡くなるケースもあります。

 

相続は基本的には遺言書の内容に従って相続手続きを行います。
遺言書が遺産分割協議が終わった後に見つかった場合は遺言書の内容が優先されるため、トラブルになりかねません。

 

できるだけ生前に遺言書の存在を家族間で確認しておき、確実に管理しておきましょう。

 

相続人の確定

被相続人が生まれてから死亡するまでの戸籍謄本を取り寄せて相続人を特定します。

 

後になって親族も知らない新たな相続人が発覚した場合、遺産分割協議がやりなおしになってしまいますので、しっかりと調べて相続人を確定する必要があります。

 

財産目録の作成

被相続人の財産を特定し、財産目録を作ります。

不動産の調べ方は市区町村から届く固定資産税の納付通知書が届いていないか探してみましょう。

 

それ以外には役所で名寄帳の写しを取得すると、その自治体の中で被相続人所有の不動産情報を調べることができます。

 

遺産分割協議

遺言書がない場合は遺産分割協議を行い、話し合いで相続財産を分割することになります。

 

協議では相続人全員が参加し、全員の合意を得なければなりません。
合意したら遺産分割協議書を作成します。

 

不動産相続登記（名義変更）のやり方

 

相続登記の必要書類

相続登記に必要な書類は以下となります。

 

「被相続人」
・戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍
出生から死亡まで連続したもの

・住民票の除籍（または戸籍附票）
登記簿上の住所及び本籍地の記載のあるもの

 

「相続人」
・戸籍謄本
法定相続人全員のもの

・住民票
新しく名義人になる方のもの

 

「その他」
・固定資産評価証明書
名義変更する年度のもの

・相続関係説明図
戸籍謄本などの原本を還付する際に必要

・遺言書
遺言書がある場合

・遺産分割協議書
法定相続分以外で名義変更する場合

・印鑑証明書
法定相続分以外で名義変更する場合

・不在籍証明書・不在住証明書
必要書類が揃わない場合

・登記済権利証
必要書類が揃わない場合

 

管轄法務局の特定

登記の申請は不動産の所在地を管轄する法務局に対して行います。
管轄以外の法務局に申請することはできませんので、不動産の所在地を管轄する法務局を事前に調べておきましょう。

 

登録免許税を算出

相続登記はじめとした不動産の名義変更を行う際には登録免許税がかかります。
また、登録免許税の計算は自分で行う必要があります。

 

①固定資産税評価額を確認する
固定資産税評価額は各市町村で管理している固定資産税課税台帳に記載された土地や家屋の評価額のことです。
評価額は納税通知書に添付される課税資産明細の欄に記載されています。

②評価額の1000円未満の端数を切り捨てる

 

③②の課税評価額に税率0.4%を掛ける

 

④算出した金額の100円未満の金額を切り捨てる

 

登記申請書の作成

必要書類を揃え、税額の計算もできたら登記申請書を作成します。

 

申請書を作成の際に法務局からの書類の返却は原則として窓口での返却となりますが、郵送を希望する場合は申請書に郵送を希望する旨を記載し、レターパックプラス（赤）の封筒を添付しておきます。

 

登録免許税は収入印紙を購入して申請書に貼り付ける方法で納付します。

 

法務局へ申請

申請書と必要書類を揃えて管轄の法務局に登記申請をします。

申請の方法は窓口提出と郵送の2つの方法があります。

 

返却書類の受け取り

相続手続きが完了した後、法務局から書類が返却されます。
法務局からは申請処理完了の連絡は来ません。

 

窓口で書類の返却を受ける際は、法務局の登記完了予定日を確認し、その日以降に取りに行くようにしましょう。

 

返却される書類は
・不動産の登記識別情報通知（権利書）
・登記完了書
・戸籍等の添付書類

 

特に不動産の登記識別情報通知は権利書となり、再発行ができませんのでなくさないように保管する必要があります。

 

相続税の申告・納付のやり方

不動産を含めた相続財産から相続税を計算します。
全体の相続財産のうち、課税対象額を明らかにし、相続税の基礎控除額を計算します。

 

相続税の基礎控除額＝3,000万円+600万円×法定相続人の数

 

控除額を算出したら相続税額を計算します。

 

相続税額＝課税対象額×税率-控除額

 

相続税額が明らかになったら申告書を作成します。
納付書は管轄の税務署に行くと税務署名・税務番号が記載されているものをもらえます。

 

記載した納付書を持って銀行窓口などで支払いをします。

 

相続手続きを自分で出来る場合と難しい場合

相続手続きは自分でも行うことができますが、途中で挫折する方も少なくないため、手続きに取れる時間が少ない場合や相続が単純でない場合は専門家に任せた方が良いでしょう。

 

相続手続きを自分でもできる場合

以下のような場合は自分で相続手続きをしてもそこまでの負担はないと言えるでしょう

 

・相続人が配偶者と子供だけ
・時間に余裕がある
・相続や税に詳しい

 

相続人の関係が複雑だと必要書類の準備だけで膨大な手間がかかります。

 

相続手続きでは役所に何回も足を運ぶことになりますが、基本的に平日の昼間にしか窓口が開いていないので、基本的に平日の昼間に時間がある方でないと難しいと言えます。

 

相続手続きを専門家に依頼した方が良い場合

複雑な相続手続きの場合や間違いなく確実に相続手続きをしたい場合には専門家に依頼した方が安心です。
例えば以下のような場合は専門家への依頼を検討しましょう。

 

・相続人が多い場合
・相続人同士の仲が悪い場合
・相続登記を放置していた不動産がある
・相続登記を急ぐ場合
・遠方の不動産を相続する場合

 

不動産相続手続きは専門家に依頼した方がスムーズ

不動産相続の手続きの流れややり方をご紹介しました。
相続手続きは煩雑なため、専門家に依頼した方が間違いもなく進めることができます。

 

確かに専門家に依頼すると費用はかかりますが手続きにかかる労力を考えると頼んだ方がスムーズに済みます。

 

不動産相続の手続きは専門家への依頼も念頭においておくと安心です。