-不動産相続で住宅ローンが残っている場合の手続き方法-

2023.11.17

住宅を購入する際、住宅ローンを利用する方は多くいます。

 

住宅ローンは30年以上の長期で利用することが多いため、相続発生時に住宅ローンが残っているということは珍しくありません。

住宅ローンが残っている不動産では団信により住宅ローンの負担がなくなるケースと団信にも生命保険にも加入しておらずに負債を引き継ぐケースがあり、どちらも手続きが必要です。

 

今回は、不動産相続発生時の住宅ローンの手続き方法について解説します。

 

 

相続では原則として住宅ローンも相続する

 

亡くなった人に借金や住宅ローンなどの負債が残っていた場合、相続人は原則としてこれらのマイナスの財産も相続します。

 

相続が発生した場合は預金や株式などのプラスの財産だけでなく、借金や住宅ローンについても調査を行い、相続財産の内容を確認する必要があります。

 

特に不動産相続が発生する場合、住宅ローンが残っているケースが多くありますので、事前に住宅ローンがどれくらい残っているのかについて把握しておくことが大切です。

 

 

住宅ローンは不動産相続した人が自動的に相続する?

 

住宅ローンは、住宅ローンを利用している家を相続した人が自動的に相続することになるのでしょうか。

 

このように思われている方も多いですが、原則として不動産相続をしたからといってその相続人が住宅ローンを引き継がなければならないわけではありません。

 

被相続人の負債は、その中身が住宅ローンであってもほかの用途の負債であっても、相続発生時に法定相続人が引き継ぎます。

 

ただし、一般的には遺産分割協議で不動産相続をする人が住宅ローンも引き継ぐケースが多くあります。

 

 

団体信用生命保険（団信）に加入していれば住宅ローンは相続の対象外となる

 

団体信用生命保険に加入していると、住宅ローンの返済中に被相続人が死亡しても、相続人が住宅ローンを支払わずに済みます。

 

住宅ローンでは多くの場合、団信への加入が必須条件となっています。

団信は加入者、つまり住宅ローンの契約者が死亡した時点で、ローンの残債が完済されます。

 

そのため、被相続人が死亡したら保険が適用されて相続する住宅ローンそのものがなくなり、残債を支払わずにローンがなくなります。

 

 

団信により住宅ローンが完済になった場合の手続き

 

団信によって住宅ローンが完済されても、登記されている抵当権は自動では消えませんので、抵当権抹消登記手続きをする必要があります。

 

つまり、団信によって住宅ローンが完済された場合には、次の2つの手続きが必要になります。

 

1.相続登記

2.抵当権抹消登記

 

 

抵当権抹消登記の手続きに必要な書類

 

抵当権抹消登記に必要な書類は以下となります。

申請書以外は金融機関からもらいます。

 

①申請書

②弁済証書、解除証書

③登記識別情報または登記済証

④金融機関の委任状

⑤金融機関の会社法人番号等が分かる書類

 

このほか、登記申請に必要な登録免許税の収入印紙が必要です。

登録免許税は不動産1個につき1,000円です。

 

 

抵当権抹消登記の手続きの流れ

 

①必要書類の準備

 

上でご紹介した必要書類を用意します。

必要書類には、住宅ローン完済後に金融機関から送られてくる書類と、法務局のホームページからダウンロードする申請書類があります。

 

 

②申請書の作成

 

法務局のホームページから抵当権抹消登記申請書のひな形をダウンロードし、記載例をもとに必要事項を記入します。

 

 

③管轄の法務局に申請

 

抵当権が設定されている不動産の住所を管轄する法務局に申請書と必要書類、登録免許税の収入印紙をまとめて申請します。

 

 

④登記完了証の受領

 

後日、提出書類に不備がなければ登録完了証が発行されますので、受領して完了です。

 

 

不動産の住宅ローンを相続するケース

 

団信に加入しておらず、さらにほかの生命保険に加入していない場合、生命保険金だけではローンを完済できない場合、住宅ローンの残債が相続対象となります。

 

 

不動産相続した人が住宅ローン返済を継続する

 

不動産の住宅ローンが解消されない場合は原則として不動産相続した人が住宅ローンの返済義務を引き継ぎます。

 

団信に加入がなく、生命保険金やほかの相続財産をローン返済に充てても返済が完了しない場合は、不動産相続をする代わりにマイナスの財産も相続するということになります。

 

 

住宅ローンは相続税の対象から債務控除が可能

 

相続税は相続財産の価値の合計に対して支払います。

つまり、マイナスの資産である住宅ローンはほかの相続財産から差し引けます。

 

住宅ローンの残債が多く、ほかの相続財産との合計が0やマイナスになった場合、相続税は発生しません。

 

 

住宅ローンの返済が不可能な場合は相続放棄をする

 

住宅ローンの返済が不可能だと考えられる場合には相続放棄をしてすべての相続財産の相続権を放棄して住宅ローンの返済義務を手放せます。

 

相続放棄は負債の相続を放棄できますが、すべての財産の相続も放棄することになります。

そのうえ、いったん相続放棄をすると取り消すことはできませんので十分注意が必要です。

 

 

住宅ローンの返済を引き継ぐ場合の手続き

 

不動産相続により住宅ローンの返済を引き継ぐ場合、債務者の変更手続きが必要です。

その前提として、抵当権が設定された不動産について被相続人から相続人への所有権移転登記が必要になります。

 

その場合、次の2つの手続きを行います。

 

1.相続登記

2.抵当権変更登記

 

抵当権変更登記に必要な書類

 

①申請書

②登記原因証明情報（金融機関作成）

③権利証（登記済証・登記識別情報）

④印鑑証明書

⑤遺産分割協議書

⑥相続関係を証する戸籍・除籍謄本等

⑦相続人全員の印鑑証明書または住民票

⑧委任状

 

 

不動産相続に関する手続きは専門家に相談するとスムーズ

 

相続した不動産に住宅ローンが残っていた場合、多くのケースでは団信に加入しているため、住宅ローンの残債の負担はなく、そのまま住宅に住めます。

 

一方、団信にも生命保険にも加入していないケースや生命保険金だけでは負債を支払えない場合は住宅ローンを引き継ぐことになります。

 

いずれにせよ、住宅ローンがある不動産相続では手続きが必要です。

しかし、不動産相続に関する手続きは必要書類も多く、手続きが煩雑です。

 

さらに、相続した不動産をどのように活用したら良いのか分からないという方も多いでしょう。

 

不動産相続が発生する予定がある場合は、早めに専門家に相談しておくと手続きもスムーズです。