ー不動産相続で検討すべき節税対策4選｜税金計算と評価方法ー

2024.05.24

「不動産を相続するのに税金が心配だ」
「不動産相続で節税する方法はあるの？」

不動産の相続に関して、このような悩みを持つ方は多いでしょう。

 

【不動産相続での節税対策】
①生前贈与をする
②小規模宅地等の特例を使う
③賃貸物件を活用する
④不動産を売却する

 

この記事では、不動産相続で検討すべき節税対策について解説します。
最後まで読むと、不動産相続での税金計算や土地や建物の評価方法もわかります。

 

ぜひ、参考にしてみてください。

 

検討しよう！不動産相続での節税対策4選

不動産相続での節税対策には、以下の4つがあります。

 

①生前贈与をする
②小規模宅地等の特例を使う
③賃貸物件を活用する
④不動産を売却する

 

①生前贈与をする

生前贈与は、生前から時間をかけて子や孫に贈与を行うことで将来の相続財産を減らし、最終的に相続税も減らすことが可能です。

希望の相手に確実に不動産を引き継ぐことや、認知症による対策にも有効です。

 

②小規模宅地等の特例を使う

小規模宅地等の特例を使うと、一定の要件を満たす場合に評価額を最大80％減額することが可能です。
また、自宅や事業用の敷地に適用できます。

ただし、小規模宅地等の特例を受けるためには相続税の申告が必要です。

 

③賃貸物件を活用する

賃貸物件を所有した場合、その建物の評価額は通常に比べて低くなります。
理由は、賃貸物件の固定資産税評価額が通常よりも低いためです。

小規模宅地等の特例の適用が可能なため、賃貸物件が建っている200平方メートルまでの土地評価額を50％に減らすことができます。

 

④不動産を売却する

不動産を売却する際に使える特例があります。
たとえば、以下のような特例を使うと節税可能です。

 

【不動産相続を売却するときに使える特例の一部】
・相続税の取得費加算の特例
相続した不動産を3年10か月以内に売却することで、相続税の一部を取得費として加算できます。

・空き家の譲渡所得の特例
相続した建物が昭和56年5月31日以前に建てられたものであれば、譲渡所得から最高で3,000万円まで控除することが可能です。

 

不動産相続での税金計算3ステップ

不動産相続の税金（相続税）の計算は、以下の3つの手順で行います。

 

①課税価格の計算をする
②相続税の総額の計算をする
③納付税額の計算をする

 

①課税価格の計算をする

まず、亡くなった方から引き継いだ財産総額＝課税価額を計算します。

課税価額は相続税の計算の元となります。

 

ただし、以下の点に注意が必要です。

・退職金や生命保険金等は一定額が相続税の対象とならない

・墓石・墓地・仏具等は「非課税財産」になるため相続税の計算に含まれない

 

債務や葬式費用は財産総額から差し引くことができます。 

 

 

【計算式】

課税価格 ＝ 遺産総額 − 非課税財産 − 債務＋ 相続税の対象になる贈与財産

 

 

【相続税の対象になる贈与財産】

・相続開始前3年（7年）以内の贈与財産　

　　※令和6年以降に贈与される財産は7年に延長

・「相続時精算課税」という制度で贈与を受けた財産

　　※60歳以上の祖父または祖父母から20歳以上の子や孫に対して財産を贈与した場合に選択できる贈与税の制度

 

 

以下の特定の贈与に関しては相続財産に加算されません。

　・贈与税の配偶者控除となる贈与

　・直系尊属からの住宅取得等資金の贈与

　・直系尊属からの一括贈与（教育資金、結婚、子育て資金）など

 

②相続税の総額の計算をする

課税価格を算出したら、相続税の総額を計算します。

課税遺産総額を求めるために、課税価格から基礎控除額という相続税の非課税限度額を控除します。
その後、相続税の総額を求めます。

 

【計算式】
課税遺産総額 ＝ 課税価格の合計額 − 基礎控除額（3,000万円 ＋ 600万円 × 相続人の人数）
↓
各法定相続人の法定相続分に応ずる取得金額（千円未満切捨て）＝課税遺産総額 × 各法定相続人の法定相続分
↓
各法定相続人ごとの算出税額＝各法定相続人の法定相続分に応ずる取得金額 × 税率
↓
相続税の総額 ＝ 各法定相続人ごとの算出税額を合計した金額

 

③納付税額の計算をする

相続税の総額を出したら、各相続人の相続税の納付額を計算します。

 

【計算式】
各相続人の相続税額＝相続税の総額 × 各人の課税価格 ÷ 課税価格の合計額
↓
各人の納付税額＝各相続人等の税額 – 各種税額控除額

 

 

以上の手順で不動産相続における相続税の計算が行われます。
具体的な例や詳細は、国税庁のホームページや専門家へ相談するのがおすすめです。

 

節税対策で重要な相続する不動産の評価方法

相続する際には、現金や預金よりも不動産を相続した方が相続税の負担が軽減されます。

その理由は、不動産が取引される時価と相続税の基準となる価格（相続税評価額）に差があるからです。

 

・土地の評価方法
・建物の評価方法

 

それぞれの評価方法について解説します。

 

土地の評価方法：路線価方式と倍率方式

土地の相続税評価額は、以下の2つです。
どちらの方式を使うかは評価する土地の所在地によります。

 

・路線価方式

路線価は国税庁が公表している土地価格で、相続税や贈与税の計算で使われます。
道路（路面）ごとに価格が決められているため、下記のような計算で土地の評価額を算出します。

【計算式】
路線に面する土地の評価額＝路線価 × 各種補正率 × 土地の面積
※土地の形状で、各種補正率をかける

 

・倍率方式

路線価が定められていない土地に使われるのが倍率方式です。
固定資産税評価額を基にして計算をします。

【計算式】
土地の評価額＝固定資産税評価額 × 評価倍率

 

固定資産税評価額は固定資産税の納税通知書などに記載されており、評価倍率は国税庁のホームページの評価倍率表でわかります。

 

建物の評価方法：建物の固定資産税評価額

建物の相続税評価額は、建物の所在地を管轄している役場が算出する固定資産税評価額です。

建物の固定資産税評価額は、建物の劣化などの影響を反映し3年ごとに改定され、年々評価額が下がっていきます。

固定資産税評価額は、新築物件であれば時価の6割程度に設定されています。
現金や預金に比べ、相続財産の評価額を4割程度下げることが可能です。

 

まとめ

この記事では、不動産相続で検討すべき節税対策について解説しました。

 

【不動産相続での節税対策】
①生前贈与をする
②小規模宅地等の特例を使う
③賃貸物件を活用する
④不動産を売却する

 

【不動産相続の税金（相続税）の計算手順】
①課税価格の計算をする
②相続税の総額の計算をする
③納付税額の計算をする

 

【節税対策で重要な相続する不動産の評価方法】
・土地の評価方法：路線価方式と倍率方式
・建物の評価方法：建物の固定資産税評価額

 

 

不動産相続は複雑ですが、適切な対応をすることで節税につながります。

 

しかし、個人で細かい相続税の手続きを行うのは難しいため、税理士に相談するのがおすすめです。
相続の状況に合った節税のアドバイスをしてくれるでしょう。