不動産投資が相続対策にメリットがある理由とは!?注意点も解説

2022.10.28

 

不動産を活用した相続税対策は効果が高いとして注目を集めています。
もはや富裕層だけの問題ではなくなった相続税対策は身近な問題となっており、その中で不動産投資が人気を集めているのです。

 

しかし一方で、注意しておきたいこともあります。

この記事では不動産投資が相続対策にもたらすメリットや注意しておきたいことを解説します。

 

不動産の相続評価額は現金に比べて低くなる

 

不動産の相続税評価額は現金よりも低くなる

不動産の評価額には土地の利用目的に応じて4つの評価方法があります。

 

・実勢価格…不動産売買の際に実際に取引が成立した価格
・公示価格…価格の動向指標として国土交通省が毎年発表する標準的な価格
・相続税路線価…相続税の評価をする際に使用し、公示価格の8割が目安となる。
・固定資産税評価額…固定資産税を決める際に使用する価格で公示価格の7割が目安となる。

 

不動産の相続評価額は時価や国土交通省が発表している公示価格などよりも2～3割低い価格となります。
したがって、現金で相続するよりも相続税を低く抑えることが可能です。

 

土地の相続税の評価方法

土地は敷地に面した道路の路線価を用いて算出します。
相続税路線価は公示価格の約8割です。

 

相続税評価額は20%程度下がりますが、実際の価値が下がるわけではありません。

 

建物の相続税評価方法

建物は固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となり、公示価格の約7割となります。

 

賃貸物件にすると相続税評価額がさらに低くなる

不動産を第三者に賃貸するとさらに相続税評価額を低くすることが可能です。

 

賃貸物件の土地は「貸家立付地」という扱いとなり、相続の評価の際には地域ごとに定められた「借地権割合」と全国一律30%の「借家権割合」、空室を加味した「賃貸割合」を用いて評価額を減額することができます。

 

不動産は不況とインフレに強い資産

総務省統計局が調査している消費者物価指数は、2022年4月時点で前年同月比+2.1%となり、日本国内でもインフレ圧力が高まっていることが明らかとなっています。

 

その要因には不安定な世界情勢や円安の進行が挙げられ、今後もこのような状態が続くとインフレ圧力は更に加速する可能性も否定できません。

 

そこで注目を集めているのが不動産投資です。

 

不動産はインフレに強い資産と言われており、インフレ下では現金の価値が減少するのに対して不動産の価値が増加しやすいとされています。

 

預貯金だけではインフレに対応できず、資産が実質目減りしてしまう可能性があり、金融庁も不動産投資やNISAなどの投資で資産形成を促しています。

 

また、住宅は人々の生活に必要なものであり、他の資産に比べて経済的に厳しい状況でも手放すのは最終的な手段となることから「不況に強い資産」とも言われています。

 

マンション価格は上昇傾向

マンション価格は首都圏を中心に全国的にも上昇傾向にあります。

 

地価も上昇傾向にあり、海外投資家にも日本の不動産は評価されています。
特に賃貸マンションは資産として価値が上昇傾向であり、相続対策としても有効であると言えます。

 

不動産投資を相続税対策として行う際の注意点

 

不動産は分割しにくい財産

不動産は平等に分けにくい財産ですので、相続財産の大半が不動産の場合、その分け方で揉めるケースがあります。

 

対策としては不動産を引き継いだ相続人が他の相続人に現金で代償する方法などがありますが、手元に現金がない場合はそれも難しくなります。

 

相続財産に不動産が多いと納税しにくい

財産と呼べるものが不動産しかない場合、相続税の納税の問題が発生します。
相続税は現金納付が原則となり、相続開始をした日の翌日から10ヵ月以内に納付しなければなりません。

 

不動産を売却して支払うにも思うように売れないケースもあり、相続人への負担が大きくなります。

 

不動産が「負動産」になる可能性も

相続税対策として不動産を購入し、家賃収入を期待して選んだ物件がかえって負担となってしまうケースもあります。

 

需要が少ないエリアの物件を購入して空き室の期間が長くなってしまったり、中古物件で修繕費がかさんでしまうなどにより、キャッシュフローが悪くなってしまうリスクがあります。

 

物件を選ぶ際は需要の高いエリアや新築、築浅マンションを選ぶなど、資産としての価値が高い物件を選ぶことが大切です。

 

不動産相続のデメリットに対応する対策

不動産相続のデメリットのうち、分割方法でのトラブル回避や相続税の納税対策としてできる方法には以下のようなものがあります。
事前に対策をしてトラブルを回避できるようにしておくと安心です。

 

遺言書を作成する

相続財産に不動産が含まれる場合、遺言書を作成しておくことで相続トラブルを回避することができます。

 

遺言書がない場合、遺産分割協議を行い、相続人全員の合意をもって財産を分割します。
相続人全員の合意がなければ相続手続きが進まず、相続トラブルの原因となります。

 

遺言書があれば遺言書の内容に基づいて相続を行いますので、遺産分割の揉めごとを回避することができます。

 

不動産を分割しやすい状態にしておく

例えば相続人が子ども2人の場合、マンションを2部屋購入しておくなど、あらかじめ分割しやすい数にしておくと揉め事を回避することが可能です。

 

最初から分割しやすいように、計画して不動産を購入しておくと良いでしょう。

 

収益物件は生前贈与しておく

納税資金の対策として、収益物件を生前贈与しておくという方法があります。

 

収益物件を相続人に生前贈与しておけば家賃収入により、早い段階から納税資金となる現金が貯まっていくため、相続税の納付の準備を行うことができます。

 

相続税を生前贈与する場合は多くは相続時精算課税制度を利用しますが、これにより相続税評価額が2,500万円以下の場合、贈与税が非課税となります。

 

専門家のアドバイスを受けておくと安心

不動産は相続税対策として有効ですが、すべての方に効果があるわけではなく、注意も必要です。

 

相続対策として不動産投資を視野に入れる場合は士業などの専門家や、不動産相続に詳しい不動産業者、不動産相続関連の士業と強いつながりを持っている建築業者などに相談して事前にアドバイスを受けておくと安心です。