不動産を活用した税金対策の方法 不動産が相続税対策に有効な理由

2022.11.25

 

遺産相続の際に支払う相続税を減らす方法として、賃貸マンションを購入するなどの不動産活用が効果的であるとされています。

相続財産が多額になるとそれだけ適用される相続税率が高くなるため、さまざまな方法による税金対策を知っておくことが大切です。

 

この記事では、不動産を使った相続税対策について解説します。

 

不動産活用が相続税の税金対策として効果的である理由

不動産が相続税対策として有効な理由は、法律で定められた「財産評価額の引き下げ」という仕組みを活用できるからです。

 

預金などの現金で相続する場合はそのままの金額（時価）で課税されますが、土地や建物は時価よりも相続税評価額が低くなるような評価方法が採用されるため、時価と相続税評価額に差が生まれ、支払う相続税を減額することができるのです。

 

制度や評価方法の詳細は以下となります。

 

土地の評価額が20～30%程度下がる

不動産を相続する場合、実勢価格（実際に売買された時価）とは異なる基準の価格が相続税を算出する際の基準となります。

 

土地の評価額では国税庁が決定している路線価が評価基準となり、目安として時価の70～80%程度となるため、実際に購入時に支払った土地価格より20～30%評価額が下がることが期待できます。

 

建物の評価額が最大50%程度下がる

建物の評価額では一般的に固定資産評価額が採用されており、最大で時価の50%程度まで下がることがあるため、実際に支払った建築費用の半分程度の評価額になることがあります。

 

不動産を賃貸することによる節税効果を得られる

上記の土地と建物の評価基準に加え、マンションやアパートなどの不動産を第三者へ賃貸として貸し出す場合、評価額をさらに30%減少できます。

 

つまり、これら3つの相続税評価額の参考基準をまとめると以下のようになります。
賃貸で不動産活用をすることでさらに評価額を下げることができ、税金対策に繋がります。

 

不動産の種類 　自宅などに利用する場合 賃貸として利用する場合
土地　　　　　 70～80% 　　　　　　 50～55%
建物 　　　　　 50% 　 35%

 

小規模宅地等の特例を適用して節税できる

小規模宅地等の特例の利用も節税効果の高い方法として知られています。

 

相続財産を評価する際、「小規模宅地等の特例」が適用されると相続税評価額を減額することができます。
居住用の土地を配偶者が相続する場合、条件なしに居住用の小規模宅地の評価減が適用され、相続税評価額の80%が減額されます。

 

小規模宅地等の特例は、一定要件を満たした宅地について通常の評価額から一定割合の評価減を受けることができる制度です。

 

特例を利用するための要件は以下となります。
①特例が使用できる面積の上限は330㎡（約100坪）
②特例適用者は配偶者や同居している親族などに限られる
③申告期限までは居住していなければならない（配偶者以外の場合）

 

不動産活用でできる相続税対策の方法

受け継ぐ不動産に収益性がなく、相続税や固定資産税の評価額が高い場合は土地活用を検討してみると良いでしょう。

 

特に更地の場合や住む人がいない土地や家屋は固定資産税などの負担が大きく、場所によっては相続税も高額になるため、土地活用を視野に入れて税金対策を検討します。

 

アパート・マンション経営などの賃貸経営

ある程度の土地がある場合はアパートやマンションなどの賃貸事業で相続税対策が可能です。
自己資金や銀行からの借り入れが必要であるものの、基本的には毎月の家賃収入から返済できるよう収支プランを設計できます。

 

賃貸物件を建築した土地は「貸家建付地」といい、相続税評価額は20%減額されます。

 

戸建て賃貸経営

戸建て賃貸経営は30～40坪程度の土地からでも始めることができ、相続税対策としても有効です。
アパート経営に比べ売却や転用もしやすいというメリットもあります。

 

入居者もファミリー層中心のため入居期間が比較的長く、将来は入居者が買い取ってくれるケースもあります。

 

不動産投資でできる相続税対策の方法

預貯金が主な相続財産の場合は不動産投資によって相続税対策をすることができます。

 

仮に相続税財産が1億円の場合、現金で引き継ぐ場合は相続税評価額は1億円として計算されますが、不動産にしておけば相続税評価額を引き下げる効果があり、相続税を大きく抑えることが可能です。

 

棟収益物件への不動産投資

アパートやマンションを1棟購入した場合、建物は固定資産税評価額で評価され、時価の60%まで評価額を下げることができます。
さらに賃貸物件にすることで借家権が適用され相続税評価額が30%減額されます。

 

ワンルームマンションへの不動産投資

ワンルームマンションへの不動産投資は自己資金が少なくても始めることができるというメリットがあります。

 

節税効果は1棟収益物件とほぼ変わりませんが、200㎡以下の土地部分には貸付事業用宅地として50%の評価減が適用されます。

複数の物件に分けて投資することで、売却しやすく、相続財産として分けやすいというメリットがあります。

 

個人所有賃貸不動産を法人所有にする

個人で賃貸物件を所有している場合、法人を設立して不動産の建物部分を法人に譲渡し、法人名義にすることで所得税や相続税の納税額を節税する方法です。

 

家族を役員にし、法人が受け取った家賃を給与として分配することで、1人で受け取っていた家賃を妻や子どもへ分配することが可能となり、さらに個人の現金の増加を防ぐことができます。

 

所得税は所得が多くなるほど税率が高くなっていきますが、複数人で給与として分散することで課税される税率を低く抑えることも可能となります。

 

さらに給与所得控除を利用して家族全体の手取り額を多く残したり、生命保険を活用して退職金を備えておくことで相続税の非課税枠が使えるようになり、さらなる節税も可能となります。

 

相続税対策で不動産を最大限に活用したい場合は専門家へ相談

不動産は相続税対策として有効に活用できる資産です。
活用方法によって大きな税金対策効果を期待することができます。

 

どの方法が最適かどうかは資産の内容や不動産の条件などにより変わってきますし、不動産活用には空き家リスクなどの一定のデメリットもありますので、不動産を使って相続税対策をしたい場合は専門家のサポートを受けることをおすすめします。

 

不動産投資や不動産活用を視野に入れている場合は、事前に不動産に強い専門家に相談すると最新情報を得られたり適切なアドバイスが受けられます。