不動産相続の節税対策・相続でかかる税金と利用できる控除とは?

2023.06.16

 

不動産相続では相続税をはじめとしていくつかの税金がかかります。
しかしできるだけ節税をして税負担を減らしたいものです。

 

そこで、不動産相続でかかる税金や利用できる控除、不動産相続の節税対策について解説します。

 

不動産相続でかかる税金

相続税

相続財産における課税価格の合計額が基礎控除額を超えた場合、相続税の申告と納付が必要になります。

 

不動産は価格が大きい財産ですので不動産相続をした場合は相続税がかかるケースが多くなります。

 

登録免許税

不動産相続をした場合、相続人に名義を変更する相続登記を行う必要があります。

 

その際、登録免許税という税金を納めなければなりません。
相続登記の登録免許税は不動産の固定資産税評価額の0.4%です。

 

固定資産税

固定資産税は、土地や建物などの固定資産を所有する人が毎年納付する税金です。
不動産を所有している限り毎年かかる税金ですので、不動産相続をする場合は固定資産税についてもよく理解しておく必要があります。

 

不動産相続で使える控除

基礎控除

相続税には相続財産価格から一定金額を控除できる「基礎控除」があります。
基礎控除額の計算式は以下の通りです。

 

相続税の基礎控除額＝3,000万円+（600万円×法定相続人の数）

 

相続税の課税価格は、相続税の対象となる財産の総額から被相続人の債務や葬儀費用を差し引いた額から計算します。
この課税価格から基礎控除額を差し引いてプラスとなる金額に相続税がかかります。

 

基礎控除額を差し引くと0円以下になる場合は原則として申告は不要です。基礎控除額は法定相続人の人数が増えるほど金額が大きくなります。

 

配偶者の税額軽減

配偶者にはさまざまな相続税の優遇措置があります。
そのうちの1つに配偶者の税額軽減という、相続税を減額できる制度があります。

 

配偶者控除では、配偶者が引き継ぐ財産が相続税の課税価格の法定相続分または1億6,000万円のいずれか多い額までは相続税はかかりません。

 

つまり、配偶者がもらう財産が相続税の課税価格の法定相続分以下であれば配偶者に相続税はかからないことになります。配偶者控除を利用するには相続税の申告書を提出すること、遺産分割協議が完了していることが条件です。

 

相次相続控除

相次相続控除とは、相続が相次いで発生した場合に相続税を軽減できる制度です。

 

相続が発生してから10年以内に次の相続が発生した場合、相続税の金額から一定金額を差し引くことができます。
相次相続控除では、最初の相続から次の相続が発生するまでの期間が短ければ短いほど控除額が大きくなります。

 

おしどり贈与（贈与税の配偶者控除の特例）

婚姻期間が20年以上の夫婦間で一定要件を満たす居住用不動産または居住用不動産の購入資金を贈与した場合に適用されます。

 

通常、暦年贈与では年間110万円の基礎控除を上回った金額について贈与税が課されます。

 

しかし、おしどり贈与の適用を受ければ、基礎控除とは別に2,000万円の控除が受けられ、最大2,110万円まで非課税で居住用不動産や居住用不動産の取得資金を贈与でき、大きな節税になります。

 

通常、相続開始前の3年以内に行われた贈与は贈与分の金額を相続財産に加算する必要がありますが、おしどり贈与は相続財産への加算が不要で、居住用不動産が配偶者のものとなるため、不動産相続をめぐるトラブルを回避できます。

 

一方で、不動産取得税と登録免許税がかかるということは理解しておきましょう。

 

小規模宅地の特例

小規模宅地の特例は、不動産相続の高額な税負担により相続人が自宅を手放すことにならないよう配慮した制度です。

 

自宅の敷地など一定要件を満たす土地を不動産相続した場合、小規模宅地の特例により固定資産税評価額は最大80%減額となり、大きな節税効果があります。

 

特定居住用宅地の場合、小規模宅地の特例の適用要件は

 

・被相続人の配偶者が相続する
・被相続人と同居していた相続人が相続する
・被相続人に配偶者や同居人がいない場合、相続前の3年間借家住まいの相続人が取得する

となります。

 

配偶者居住権

配偶者居住権は配偶者が被相続人の死亡時に居住していた住居に一定期間無償で住める権利で、土地全体を所有権と配偶者居住権に分けて相続します。

 

配偶者居住権は権利を持つ配偶者が死亡した時点で消滅するため、2次相続まで考慮した場合に相続税の節税につながる場合があります。

ただし、必ずしも節税となるとは限りませんので十分に検討する必要があります。

不動産相続した土地の固定資産税を節税する方法

不動産相続した土地の固定資産税を節税するには、固定資産税評価額を下げる方法があります。

 

分筆する

一筆の土地を複数の用途で使用している場合、分筆によって固定資産税評価額を引き下げられる場合があります。

例えば1つの土地に親の住宅と子の住宅がある場合や、自宅と田畑がひとまとめに宅地として評価されている場合です。

 

ただし、土地を分筆するときには測量や登記に費用がかかりますので、節税できる金額と比較して決めることをおすすめします。

 

賃貸アパートやマンションを建築する

相続した土地の上に建物があると住宅用地の特例を適用できます。
そのため、不動産相続した土地の上に賃貸アパートやマンションを建築することにより固定資産税や都市計画税を節税できます。

 

住宅用地の特例は200㎡以下の部分に適用され、土地の固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1になります。
さらに、集合住宅の場合、戸数×200㎡以下の部分に適用されますので、大幅な節税効果が期待できます。

 

住宅用地として活用する

集合住宅に限らず、居住用の住宅を建てる場合も固定資産税を減額できます。

 

賃貸物件と同様、敷地面積に応じて住宅用地の特例が適用されます。
更地のまま所有していても固定資産税の軽減措置は受けられないため、家を建てて住宅用地として利用すると節税効果を得られます。

 

しっかり節税するなら早めに専門家に相談

不動産相続では控除制度をうまく使ったり土地活用をしたりすることで大きな節税効果を得られる場合があります。引き継ぐ土地や建物に合った節税対策をしたい場合は専門家に相談するとスムーズです。

 

専門家への相談は早めにしておくとお得な場合もありますので、相続財産に不動産が含まれている場合は一度相談してみることをおすすめします。