ー不動産相続の代償分割とは？メリット・デメリットと支払いの注意点ー

2024.02.16

不動産相続は、1円単位で分割できないため、誰が不動産を引き継ぐかで揉めるケースがあります。

不動産相続をできるだけ平等に分割できる方法が代償分割です。

 

今回は代償分割とは何か、メリット、デメリットや支払いの注意点などについて解説します。

 

 

代償分割とは

 

代償分割とは、不動産をできるだけ平等に分ける方法です。

まずは代償分割を含む、不動産を分ける方法を解説します。

 

不動産を分ける3つの方法

 

不動産相続で、不動産を分ける方法には次の3つの方法があります。

 

1.現物分割

土地や建物などの財産を現物のまま分ける方法です。

 

2.換価分割

不動産を売却し、売却益を相続人間で分割する方法です。

1円単位で平等に分けられる点がメリットです。しかし、思惑通りの金額で売却できない可能性があります。

 

3.代償分割

代償分割は不動産を相続した相続人がほかの相続人に代償金を支払う方法です。

 

 

代償分割とは

 

代償分割は、一部の相続人に法定相続分を超える額の財産を取得させ、そのほかの相続人に取得者からお金またはお金以外の財産を支払う方法です。

 

例えば兄弟が二人いて、相続財産が2,000万円の実家しかない場合、兄が不動産を単独で取得し、兄が弟に対して1,000万円を支払う、という方法です。

 

 

代償分割のメリット

 

不動産相続で代償分割を利用すると次のようなメリットがあります。

 

 

不動産相続でも比較的公平な遺産分割が可能

 

不動産相続はトラブルに発展しやすい相続です。

不動産は現金のように完全に平等には分けられない財産のため、どうしても不平等が起こってしまいます。

遺産のほとんどが不動産の場合にも誰が不動産を引き継ぐかでトラブルが起こる可能性があります。

 

そこで代償分割を利用すると、不動産を引き継いだ相続人からほかの相続人に法定相続分に応じたお金が支払われるため不公平感が少なくなり、相続手続きがスムーズに進みやすくなるのです。

 

 

不動産を残せる

 

相続財産に不動産があっても、換価分割を選択して実家を売却してしまうと住宅を失ってしまいます。

将来の値上がり益を得られなくなったり、親の遺してくれた財産を失う寂しさを感じたりすることもあるでしょう。

 

代償分割であれば、実家を手元に残すことができます。

 

 

相続税の節税が可能

 

土地には小規模宅地等の特例が適用されるケースが多く、手元に土地を残した場合は相続税の節税につながる可能性があります。

相続税の税金対策をしたい場合は不動産の分割方法ごとに、支払額にどれくらいの差が出るのか確認しておくと良いでしょう。

 

 

「共有」によるトラブルを防げる

 

不動産は分けにくい財産のため、とりあえず共有名義を選ぶケースがあります。

しかし共有名義はさまざまなトラブルが発生する可能性が高くなります。

 

トラブルの原因となる共有を避けるために、代償分割の方法を取ると有効です。

 

 

代償分割のデメリット

 

一方で、不動産相続の代償分割には以下のようなデメリットもありますので注意が必要です。

 

 

評価方法によりトラブルになる可能性がある

 

代償分割をする際には、あらかじめ不動産の評価方法について相続人どうしで共通の認識を持っておくことが大切です。

不動産の評価方法は一律ではありません。相続人どうしで評価方法が異なると、揉めごとに発展する可能性があります。

 

 

現金がないと利用できない

 

代償分割では、不動産を相続する人がほかの相続人に代償金を支払う必要がありますので、資金があることが前提となります。

支払うための現金がなければ利用できません。

 

 

税金が発生する可能性がある

 

代償分割で支払う金額が大きかった場合は贈与税がかかることがあります。

ただし、遺産分割協議書に「代償分割により代償金を支払う」という旨の記載をすれば贈与税は発生しません。

 

また、代償金を現金などではなく、不動産を渡した場合は、不動産の譲渡があったものとみなされ、所得税が課税されますので注意が必要です。

 

 

代償金の決め方

 

代償分割は公平な遺産分割が可能になるため、不動産相続による争いを避ける効果があります。しかし、代償金額の決め方には注意が必要です。

 

不動産の場合、不動産評価額が代償金の額です。

上でもご紹介したとおり、不動産の評価方法はいくつかあります。相続人それぞれが異なる評価方法で認識しているとトラブルの原因となります。

以下に不動産の評価方法をご紹介しますので、事前に相続人どうしでどの評価方法を採用するか、どのタイミングで評価額を決定するかを話し合っておきましょう。

 

公示地価

 

国土交通省の土地鑑定委員会が毎年公示しており、土地を売買するときの指標となります。

以下でご紹介する実勢価格や路線価方式も公示価格が基準となります。

 

 

実勢価格

 

公示地価を基準とし、過去の取引額を反映させた価格です。

公示価格とほぼ同額か、公示価格の1.1～1.2倍程度と言われています。

 

 

路線価方式（相続税評価額）

 

路線価は各道路に設定された価格で、その道路に面した土地は「路線価×土地面積（㎡）」が相続税評価額になります。

市街地にある土地では路線価方式によって土地の相続税評価額を計算し、路線価のない郊外などでは倍率方式を用います。

 

相続税評価額は公示価格の8割程度で、土地の取引価格の中間値に近いため、代償金を決める際にはよく採用される評価方法です。

 

 

固定資産税評価額

 

固定資産税評価額は固定資産税、都市計画税などを決定する際の基準価格で、公示価格の7割程度となるケースが多いです。

代償分割の対象が土地の場合は路線価方式を参考にし、建物の場合は「固定資産税評価額×1.0」が相続税評価額となります。

 

 

代償金の支払いに関する注意点

 

代償分割をする場合は代償金の支払い方法も事前に決めておく必要があります。

支払いに関する行き違いを防ぐためにも書面に残しておくと良いでしょう。

 

 

支払い方法は相続人全員の同意を得る

 

代償金は基本的に一括払いになります。まとまった現金がない場合には分割払いでの支払いも可能です。

代償分割をする際には、遺産分割協議書に代償分割をする旨を記載し、相続人全員の署名捺印が必要です。

 

 

分割払いをするときは滞納リスクを考慮する

 

代償金を分割払いする場合は、滞納リスクも考慮しておくことが大切です。

 

分割払いから一括払いに変更したい場合、遺産分割協議の内容を変更することになるため、相続人全員の同意が必要です。

相続人のなかには代償金を支払う立場の人も含まれるため、一括支払いに同意を得られない可能性もあります。

 

そのため、分割払いの場合、残金の未払いが発生するリスクがあります。

 

 

相続財産が不動産のみの場合は代償分割を検討してみる

 

相続財産がほぼ実家のみなど、不動産しかない場合は、代償分割を検討すると平等な遺産分割が可能です。

ただし、代償分割は代償金を支払えるだけの資金が必要になります。

 

また、代償金を決める評価額でトラブルになりやすいです。

不動産相続で不平等が発生しそうな場合は、早いうちから家族で話し合っておくことや専門家に相談するなどしておくと安心です。