ー不動産相続で家を共有名義にしない方が良い理由とは？ー

2024.02.23

不動産相続をしたときに、相続人同士で話し合っても誰が家を相続するのか解決できないまま、共有名義にするケースがあります。

しかし、共有名義の土地や建物をそのままにしておくと、思わぬトラブルが発生する可能性があり、あまりおすすめできません。

 

今回は、不動産相続の共有名義のリスクについて解説します。

 

 

不動産の遺産分割をする4つの方法

 

不動産は現金のように簡単には分けにくい財産ですので、相続財産が不動産しかない場合、相続トラブルの原因になりかねないため、分け方には十分注意が必要です。

 

不動産相続では次の4つの分割方法から選択します。

 

 

1.現物分割

 

現物分割は資産をそのままの形で引き継ぐ不動産相続の方法です。

複数ある不動産を兄弟で分けたり、配偶者などの特定の相続人が1人で相続します。

また、土地を法定相続割合と同じ割合で分筆し、各相続人が取得する場合もあります。

 

相続手続きがシンプルで、土地や建物をそのまま引き継げるということがメリットです。一方で、1円単位では分けにくい財産のため、不公平に感じる相続人が現れる場合があります。

 

 

2.代償分割

 

代償分割は相続人のうち1人が不動産を引き継ぎ、ほかの相続人に法定相続分に応じた代償資金を支払う不動産相続の方法です。

 

例えば相続財産が実家しかなく、その実家の資産価値が2,000万円、相続人が2人の兄弟の場合、長男が実家を相続した場合には、次男に1,000万円の代償金を支払って解決します。

 

代償分割は、親から引き継げるものが不動産しかない場合に役立ち、公平に分けられるため、不公平感が少なくなります。

しかし、不動産相続をする相続人が代償金となる現金を用意できることが前提です。

代償金の支払い能力がない場合は利用できませんので注意が必要です。

 

 

3.換価分割

 

換価分割は、不動産を売却してその売却益を相続人間で分割する方法です。

不動産を売却して現金にするので、不公平になりません。

一方で、希望金額で売却するまでに時間がかかったり、無事に売却できたものの思った以上に安くなってしまい、受け取れる金額が低くなってしまうケースがあります。

 

 

4.共有

 

共有は、不動産を分けずに共同で所有する方法です。

遺産分割協議では解決できなかった場合などに、とりあえずそのままにするという方法で、それぞれの相続人は「共有持分」を取得して共有状態にします。

 

ただし、共有はさまざまなリスクがあり、トラブルの先送りをするだけですのでおすすめできません。

できるだけ現物分割、代償分割、換価分割のいずれかを選択し、共有のまま放置しないようにしましょう。

 

 

不動産相続で共有名義にしない方が良い理由

 

遺産分割協議で話し合いがまとまらなかったり、誰が不動産相続するのかを決めることを面倒に感じて、不動産を共有名義のまま放置してしまった場合、以下のようなリスクが発生します。

 

 

売却しにくい

 

共有名義の物件は、勝手に処分したり活用できません。

 

共有者が単独で認められる行為は、「使用」と「保存」のみです。

例えば共有者の1人が物件に住むことは可能ですし、破損した部分の改修も可能です。

 

しかし、その範囲を超えて増改築したり賃貸物件として人に貸したり、抵当権を設定することはできません。

売却するときも共有者全員の合意を得る必要があります。

 

 

放置されやすくなる

 

売却や不動産活用が単独ではできないため、結果的に放置されやすくなります。

放置していても固定資産税は毎年かかり、管理も必要ですので、コストだけがかかる状態になってしまいます。

 

 

将来の相続時に権利関係が複雑になる

 

共有者の1人が亡くなると、その共有者の相続人が共有部分を相続します。

その相続人が亡くなるとさらにその相続人が共有持分を相続することに。結果的に共有者の人数が増え、関係が薄い人どうしでの共有となり、知らない人が共有者になっていた、ということも起こります。

共有者が増えて細分化されていった場合、所有権移転登記も行われなくなり、誰がどれくらいの持分を保有しているのかわからなくなってしまうケースもあります。

 

 

共有相手に勝手に売却されてしまう可能性がある

 

共有状態の不動産は、自分の持ち分のみであれば売却が可能です。

しかし、共有部分を売却されてしまうと、全くの他人との共有名義になってしまいます。

 

もし、共有持分買取業者という専門業者に売却された場合、自分の持分の売却を迫られてトラブルに発展する可能性もあります。

 

 

共有名義の不動産を変更する方法

 

共有名義の不動産は放置しておくとトラブルのもとです。

そのため、どこかで共有を解消しておくことが望ましいです。

 

不動産の共有を変更するには次のような方法があります。

 

 

ほかの共有者の共有持分を買い取る

 

共有名義の不動産を解消する最も簡単な方法は、ほかの共有者が保有している持分を買い取ることです。

ただし、ほかの相続人が共有持分を「手放したくない」と主張している場合には無理に買い取ることはできません。

 

あくまでも共有者と合意していることが前提となります。

また、ほかの相続人の持分を買い取れるだけの資金がなければ買い取りはできません。

 

 

自分の共有持分を売却する

 

自分が共有状態から抜けたい場合、自分の共有持分をほかの共有者や第三者に売却する方法があります。

 

ただし、買い取りの場合と同様、ほかの共有者との合意が必要になります。

また、第三者への売却は理論上可能でも現実的には難しいといえるでしょう。

 

 

土地を分筆する

 

共有となっている財産が土地の場合、土地の分筆を行って、それぞれを所有する方法があります。

ただし、分筆後の土地が十分活用できるだけの広さを確保できることが条件となります。

 

 

共有者とともに不動産を売却する

 

共有者全員の合意を得られれば、不動産を売却し、売却代金を分割することも一つの方法です。

 

 

共有物分割請求訴訟を行う

 

上記の方法がいずれも難しい場合、共有物分割請求訴訟を検討することになります。

 

共有物分割請求訴訟は裁判所を通じて共有名義の解消を行う訴訟手続きです。

注意点は、判断は裁判所に委ねられるため、必ずしも提起した人の希望通りにはならないということです。

 

 

不動産相続ではできるだけ共有は選択しないようにする

 

共有名義の不動産はトラブルが発生しやすいため、不動産相続での共有の選択は、問題の先送りにしかなりません。

 

できるだけ共有は避け、相続人全員が納得の行く形で財産を分割することでトラブルを回避できます。