不動産相続で必要な手続きのやり方 必要書類とかかる費用

2022.02.11

 

不動産相続の手続きはほとんどの方が初めて行います。
その場合、何をどのように手続きしたらいいのか不安に感じる方もいらっしゃるのでしょうか。

 

そこで、不動産相続の手続きの流れを解説します。

 

不動産相続手続きの流れ

死亡届の提出

相続人となる相続が発生したらまず市区町村へ死亡届を提出する必要があります。

死亡届の提出は被相続人が亡くなってから7日以内に提出しなければなりませんので
遅れないようにしましょう。

 

遺言書の有無を確認する

相続は遺言書があるかないかで手続きの内容が変わってきますので
まずは遺言書が残されているかを確認します。

もし、遺産分割協議の後に遺言書が見つかった場合、遺言書の内容が優先されることになり
相続人間でトラブルになりかねません。

できれば被相続人の存命中に遺言書の有無や保管場所について確認しておくようにしましょう。

 

戸籍謄本を取得して相続人を確定させる

遺言書の有無と同時に相続人も確認する必要があります。

相続人の確認のためには被相続人が生まれてから死亡するまでの全ての戸籍謄本を取り寄せる必要があります。

後になって新たな相続人が発生した場合、遺産分割協議はやり直しとなります。
そのためすべての戸籍謄本を取得して相続人を調べるようにしましょう。

 

遺産分割協議・遺産分割協議書の作成

遺言書がある場合は遺言書の内容に従い相続が決定しますが
遺言書が無い場合には遺産分割協議を行います。

遺産分割協議は相続人全員が参加しなければ無効となるため、必ず相続人全員で行いましょう。

遺産分割協議では不動産の場合、「誰が、どの不動産を、どの割合で」相続するのかを話し合います。

分割内容が合意したら遺産分割協議書を作成します。

 

遺産分割協議書は特に書き方に決まりがあるわけではありませんが
「相続人全員で協議した」という文言と、不動産については
登記事項証明書に書いてある内容は記載するようにします。

 

不動産の相続登記

相続登記を行い、不動産名義を被相続人から相続人に変更します。

 

不動産の相続登記には
・相続登記の申請書類
・相続人の住民票抄本
・相続人の住民票謄本
・相続人の印鑑証明書
・被相続人の全ての戸籍謄本
・被相続人の住民票の除票
・不動産の固定資産評価証明書
・不動産の全部事項証明書
が必要になります。

 

次に相続登記の申請書を作成します。
必要書類を揃えたら書類を法務局へ提出します。

 

相続登記にかかる費用

不動産相続では相続税以外にも登記に関する費用がかかります。

 

具体的には
登録免許税…固定資産評価額合計×0.4%
登記事項証明書…不動産1つにつき600円程度
戸籍謄本類の発行手数料…都度
郵送代
です。

相続登記には登録免許税を支払わなければなりません。

 

相続登記の登録免許税額は
固定資産税評価額の下3桁を切り捨て、それに税率0.4%を掛けて算出します。

 

不動産の分割方法

不動産の分割方法には
「現物分割」「代償分割」「換価分割」「共有」の4種類があります。

複数の相続人がいる場合には現金のように1円単位で分割できないため
意見が割れてしまう可能性があります。

メリットや注意点を踏まえて適切な分割方法を選択するようにしましょう。

 

現物分割

現物分割は不動産を複数に分割し、現物で相続する方法です。

土地が広い場合は有効な方法ですが
建物があり、境界線上に建物が建っている場合は取り壊す必要が出る可能性があります。

また、土地を単純に面積で分けた場合、形状や道路に面しているかどうかなど
資産価値に差が出ることもありますので要注意です。

土地の資産価値に差が出てしまう場合は現金で埋め合わせを行うこともあります。

 

代償分割

相続人のうちの1人が不動産をそのまま相続し
そのほかの相続人には法定相続割合に応じた代償金を支払って解決する方法です。

例えば資産価値3,000万円の不動産があり、2人の子どもが相続人の場合
現在実家住まいの長男が不動産を相続し、次男に1,500万円を支払って解決します。

 

代償分割は現物分割よりトラブルが少ない方法ですが
不動産を評価するときに評価方法が複数あるため
どの評価方法を採用するかでトラブルになることがありますので注意が必要です。

 

換価分割

換価分割とは不動産を売却してしまい、売却金を相続人の間で分割する方法です。
不動産を売却し、諸経費を引いた額を分割します。

換価分割の場合は現金で分割することになりますので評価方法で揉めることがありません。

ただ、売却を急ぐあまり安値でしか売れなかったり
諸経費を差し引いた後の金額が思ったよりも少ない、というケースもあります。

 

共有

不動産を分けずに共同所有にする方法です。

相続した不動産を共有する場合、法定相続割合に応じた
「共有持ち分」を取得してそのまま全員で共有します。

ただ、共有の場合、売却が難しかったり、維持費の分担で揉めることがあります。
さらに、共有者が亡くなった場合、相続が発生した場合にトラブルになりやすい方法です。

共有は問題を先送りにしているに過ぎない要素が強いので
よほどのことがない限りおすすめできません。

 

相続登記は放置するとリスクがある

相続登記は今のところ期限は定められていません。
しかし、放置しておくとさまざまなリスクが発生します。

 

具体的には
・新たな相続人が発生してしまう
・相続人が認知症などになり、遺産分割協議が困難となる
・相続人の一部の人の気持ちが変わり、相続手続きに協力してくれなくなる
・相続登記に必要な戸籍謄本などの保存期間が過ぎてしまい、書類の準備が困難になる
などです。

 

相続登記を先送りしていると無用なトラブルを招きかねませんので
なるべく速やかに行う必要があります。

 

不動産相続は専門家に依頼するのがおすすめ

不動産相続はほとんどの方が初めて行う手続きで
しかも用意しなければならない書類や手続きが数多くあります。

 

自分で相続手続きを行うには相当な手間と時間を覚悟しなければならず
不備があると書類の作り直しになりますので非常に面倒な作業です。

そのため、相続手続きを専門家に依頼すると不備もなく
無駄なストレスを感じずに手続きを進めることができます。

 

不動産相続の場合は不動産相続を得意としている専門家に依頼すると安心です。