不動産相続でできるだけ相続税を減らす節税対策の方法とは

2023.08.18

被相続人から受け取る財産が一定額以上の場合、相続税が発生します。
特に不動産は価格が高いため、不動産相続が発生する場合は相続税がかかる可能性が高くなります。

 

しかし、相続税はさまざまな方法で節税対策ができますので、早めに対策しておくことで支払う相続税を軽減できます。

 

今回は、不動産相続で相続税をできるだけ節税するための節税対策をご紹介します。

 

相続税とは

相続税とは被相続人から受け取る遺産が一定額以上の場合に発生する税金です。
相続が発生したら必ず支払い義務が生じるわけではなく、基礎控除額以上の財産を受け取る場合に支払います。

 

相続税がかかる基準は3,600万円

相続税の基礎控除額は条件によって変動しますが、基本的に相続人が1人の場合、3,600万円が最低金額です。
つまり、相続する財産の総額が3,600万円以上の場合、相続税が発生します。

 

基礎控除額は「3,000万円+600万円×法定相続人の数」で求められ、法定相続人の人数によって変動します。
法定相続人が2人の場合は4,200万円、3人の場合は4,800万円と基礎控除額も増えていき、この金額を超えた場合に相続税が発生します。

 

相続税の税率と控除額

相続税の税率は10%から55%まで、複数の税率が段階的に定められている超過累進税率になっています。
さらに、税額には控除額が設定されており、取得金額に税率を掛け、控除額を差し引いた分を支払います。

 

相続税の税率と控除額は次のようになります。

 

取得金額1,000万円以下…税率10%、控除なし
3,000万円以下…税率15%、控除額50万円
5,000万円以下…税率20%、控除額200万円
1億円以下…税率30%、控除額700万円
2億円以下…税率40%、控除額1,700万円
3億円以下…税率45%、控除額2,700万円
6億円以下…税率50%、控除額4,200万円
6億円以上…税率55%、控除額7,200万円

 

一定条件に当てはまれば相続税の負担が軽減できる

相続税は一定の条件に当てはまる場合は支払額を軽減できます。
生命保険や暦年贈与など、生前から早めに節税対策を行っておくと負担を軽減できますので積極的に活用しておきたいところです。

 

節税対策にはさまざまな方法がありますが、次の項からは特に不動産相続でできる節税対策の方法をご紹介します。

 

小規模宅地等の特例を利用して節税対策

小規模宅地等の特例とは自宅の敷地など一定要件を満たす土地であれば土地の評価額が最大80%減額になるという制度で、不動産相続の際に土地に対する相続税の節税対策になります。

 

小規模宅地等の特例の対象となる土地は「特定居住用宅地等」「特定事業用宅地等」「貸付事業用宅地等」の3種類があります。

 

なかでも特定居住用宅地等は、被相続人の自宅敷地となる土地のことをいい、330㎡まで評価額減となります。

 

小規模宅地等の特例の適用要件

土地の種類や利用状況、相続人によって小規模宅地等の特例の適用要件は異なります。
特定居住用宅地の場合は次の要件を満たす必要があります。

 

①被相続人の配偶者が相続する
②被相続人と同居していた相続人が相続する
③被相続人に配偶者や同居人がいない場合、相続前の3年間借家住まいの相続人が取得する

 

2世帯住宅の場合

住居が2世帯住宅の場合、親子の居住部分が別々に登記していなければ適用可能です。

建物の中で行き来ができない2世帯住宅であっても小規模宅地等特例の対象です。

 

親が老人ホームに入居している場合

介護保険の要支援、要介護認定を受けた親が特別養護老人ホームや有料老人ホーム、サービス付き高齢者住宅などに入居していた場合は小規模宅地等の特例を利用できます。

 

家なき子特例を利用して節税対策

家なき子特例は被相続人の自宅に同居していなかった親族が相続する場合でも、一定要件を満たせば「小規模宅地等の特例の80%減額」を利用できるようにするという特例です。

 

親の土地を不動産相続した、同居していなかった方でも次の5つの要件を満たせば特例を利用して節税対策ができます。

 

①配偶者および同居親族がいない
②相続開始前3年以内に自己または自己の配偶者の持ち家に住んでいない
③相続した土地を申告期限までに所有
④「三親等内の親族」または「相続する人と特別の関係がある一定の法人」名義の家に住んだことがない
⑤相続開始時に相続人が住んでいる家を過去に所有したことがない

 

家なき子特例は自宅を所有していないことを条件に、亡くなった人と同居していなくても小規模宅地の特例を利用できる制度です。

 

家なき子特例を使えるか使えないかでは不動産相続の相続税が大きく変わります。
要件を1つひとつ確認し、特例が使えるかどうかの把握をしておくことが大切です。

 

賃貸物件を経営して節税対策

賃貸住宅を建設して賃貸経営をする

相続財産のなかに土地が多くを占める場合、不動産相続した土地の上にアパートやマンションなどの賃貸物件を建設して節税対策する方法があります。

 

賃貸物件を建設すると、土地が「自用地」から「貸付建付地」となり、土地の評価額を下げられます。

 

また賃貸物件の場合、相続税における評価額は借家権30%を差し引いて計算しますので、固定資産税評価額からさらに3割ほど安くなります。

 

マンションなどの不動産を購入して節税する

預貯金などの現金をあらかじめ不動産にかえておくことで節税対策ができます。

 

特にマンションでは土地の相続税評価額は、土地全体の評価額を各住戸の専有面積に応じて、各住戸に分割して計算します。

 

タワーマンションなどの住戸数が多い物件では、1戸あたりの土地の評価額が低くなり、相続税評価額と時価の差が開きやすいという特徴があります。

 

また、マンションの建物部分の相続税評価額は固定資産税をそのまま採用します。
固定資産税評価額は階数に違いがないため、上層階と下層階など販売価格に大きな違いがある部屋でも評価額は同じになります。

 

預貯金が多くあり、相続が開始した際に相続税の負担が大きくなると予想される場合は現金をマンションなどの不動産にかえておくのも1つの方法です。

 

物件を選ぶ際には資産価値が下がりにくい物件や資産形成を期待できる物件を購入することがポイントとなります。

 

不動産相続の節税対策は早めに準備しておく

相続財産のなかでも不動産は価格が高いため、不動産相続が発生する場合は相続税が多くかかる可能性があります。

 

少しでも負担を減らすためには早めに節税対策をしておくことが大切です。

 

相続はまだまだ先のこと、と思っている方も早く始めることで大幅に節税できる場合もありますので、一度不動産相続の専門家に相談しておくと安心です。