相続の税金対策-相続税の節税方法と相続税対策に向いている不動産-

2022.06.17

 

相続手続きの中で相続税の額に驚かれる方は多くいらっしゃいますが、相続税は生前の準備次第で大幅な税金対策を行う事ができます。

 

また、早いうちに対策をしておくことで多くの節税方法を活用することができますので、なるべく早めに準備をしておくのがおすすめです。

 

そこで、不動産相続の節税の方法や不動産を使った相続税対策をご紹介します。

 

年間110万円までの生前贈与で相続財産を減らす

生前贈与は相続税の税金対策で最もオーソドックスな方法です。
どの方でも取り組みやすいため、上手に活用しましょう。

 

贈与税は年間110万円の基礎控除があります。
つまり1月1日～12月31日の間で110万円以内の贈与を行えば非課税で財産を移すことができ、さらには相続財産の総額を減らすことができます。

 

これを暦年贈与と言いますが、注意点があります。
それは生前贈与を税務署に否認されてしまい、贈与分に対しても相続税が課税されてしまう可能性です。

 

特に現金手渡しで生前贈与を行うと贈与とは認めてもらえない場合もありますので、贈与は銀行振込で行う、贈与契約書を作成するなどして対策を行います。

 

また、毎年同じ金額を贈与していると連年贈与と見なされ、毎年110万円以内であっても贈与税の課税対象となってしまいます。
そのため、毎年同じ額は避ける、振込日をずらす、などの対策が必要です。

 

生命保険の非課税枠を利用する

生命保険には相続税の非課税枠があり、生命保険金の金額から500万円×法定相続人の数を相続税から差し引くことが可能です。

 

非課税枠を利用することで一定額まで非課税となりますので、相続人が受取人になっておけば亡くなった時に保険金が受け取れ、納税資金の確保ができるほか、生命保険は受取人を指定でき、法定相続分とは別扱いとして特定の相続人に多めに財産を遺すこともできるというメリットがあります。

 

小規模宅地等の特例で評価額を80%減額する

被相続人が住んでいた宅地等に高額な相続税が掛かった場合、被相続人が亡くなった後に相続人が住めなくなってしまいます。
そのため、一定の要件を満たした宅地について、通常の評価額から一定割合の評価減を受けることができます。

 

これを「小規模宅地等の特例」といい、土地の評価額80%減で相続税評価額を減額することが可能です。

 

注意点は特例が使用できる上限面積は330㎡（約100坪）ということ、特例適用者は配偶者や同居している親族に限られる、配偶者以外の場合、申告期限までは居住している必要がある、という点です。

 

小規模宅地等の特例は特例を使えるかどうかで相続税額が大きく変わるため、最大限に活用するようにしましょう。

 

お墓などの非課税財産を購入する

位牌、仏壇、墓碑、墓地などは相続税の非課税財産です。
お墓は地域によって差があるものの約150万円程度～約300万円程度かかります。

 

被相続人が生前にローンを遺さずお墓を購入しておくと相続税の節税対策として有効です。

 

注意点は相続があった後にお墓を購入しても節税にはならない点、生前に購入しても代金をまだ支払っていない状態では債務控除として認められない、骨董品や純金の仏像など資産価値のあるものは非課税財産として認められない場合がある、という点です。

 

つまり、お墓や仏壇は生前にローンを使わず現金一括で購入しておくようにしましょう。

 

タワーマンションなどの不動産を購入して節税する

タワーマンション節税など、現金預貯金を不動産に代えることで、相続税の負担を軽減することが可能です。

 

マンションの建物部分の相続税評価額は固定資産税評価額をそのまま採用します。
タワーマンションの販売価格は上層階と下層階では大きな開きがありますが、固定資産税評価額は階数には違いがありません。

 

つまり、上層階を購入すれば固定資産税評価額と販売価格の差が大きくなり、相続税を節税することができます。

 

さらに、タワーマンションの土地の相続税評価額は土地全体の評価額を各部屋の専有面積に応じて各部屋に分割して計算します。
タワーマンションは住戸数が多いため、1戸当たりあたりの土地の評価額が低くなり、相続税評価額と時価の差が開きやすいという特徴があります。

 

例えば全部屋が同じ床面積のタワーマンションに100世帯が住んでいた場合、土地の相続税評価額は100分の1となります。

 

アパート・マンション経営をして節税する

財産の中に土地が大きく占めている場合は、アパートやマンションを建築して節税する方法があります。

 

アパートを建築すると、土地が「自用地」から「貸家立付地」という扱いになり、土地の評価額を下げることが可能です。
また、アパートは貸家なので相続税における評価額は借家権30%を差し引いて計算しますので、固定資産税評価額からさらに3割ほど安くなります。

 

とはいえ、賃貸経営には空き家リスクもありますので、土地の場所により検討してみると良いでしょう。

 

相続税対策に向いている不動産

 

不動産投資の注意点

不動産投資は相続税対策にメリットがありますが、空き家リスクや修繕費、資産価値の低下といったリスクも考慮に入れて物件を選ぶ必要があります。

 

例えば都心の一等地でも物件価格の上昇により利回りが出にくくなったり、中古物件は不動産のプロでも見逃しかねない瑕疵が後になって発覚する可能性がありますので注意が必要です。

 

相続対策の不動産投資に適した物件の条件

・賃貸需要が安定的
・資産価値が下がりにくい
・資産形成を期待できる

 

相続対策の不動産に適した物件は、まず、取得した価格と同等またはそれ以上で売却できる物件です。
一般的には満室経営の優良物件であれば希望以上の価格で売却できる可能性があります。

 

更に、上でもご紹介しましたが、購入価格と相続税評価額の大きい物件が相続対策として有効となりますので、圧縮率が高い物件に注目して選ぶのがポイントとなります。

 

相続税対策は専門家に相談すると上手くいく

相続税対策にはさまざまな方法がありますが、条件やデメリットなどもあります。
そのため、どの節税対策が最も適しているかは専門家に相談してアドバイスをもらうと良いでしょう。

 

特に不動産投資などを相続税対策として検討している場合には不動産関連の情報を多く持っていて知識も豊富な専門業者に相談すると物件探し等もスムーズです。