不動産相続から売却までの流れと売却の際にかかる税金

2023.09.15

 

親から相続した不動産を売却すべきか悩んでいる方も少なくないでしょう。

 

相続開始から不動産を売却するまでにはさまざまな手続きが必要です。
まずはおおまかな流れだけでも押さえていただき、不動産の売却を検討するのがおすすめです。

 

ここでは、不動産相続から不動産の売却までの流れについて解説します。

 

1.相続の発生

被相続人の死亡により相続は開始されます。

 

相続が開始したらまずは遺言書の有無を確認します。

 

遺言書を残している場合は遺言書の通りに遺産分割を行い、遺言書がない場合には遺産分割協議により遺産分割を行います。

 

2.遺産分割協議

被相続人が遺言書を残していない場合は遺産分割協議で財産の分け方を話し合います。

 

遺産分割協議は相続人全員で行う必要があります。
相続人に未成年者がいる場合はその代理人の参加も必要です。

 

相続人全員が合意したら遺産分割協議書を作成します。

 

預貯金や不動産、株式、債務などの相続財産について、誰がどれだけ相続するのかを記載し、相続人全員が署名、実印を押印します。

 

3.相続登記

不動産を売却する際には不動産登記が必須

不動産相続をした人は相続した不動産の名義変更をする必要があります。
これを相続登記と言います。

 

相続した不動産を売却する場合は相続登記が前提となりますので手続きが必須となります。
不動産に関する権利は民法により、登記していなければ第三者に対して主張できないことになっています。

 

また、相続登記は2024年4月から義務化となり、過去に発生した相続についても相続登記が義務化されます。

 

義務化開始後は、自信が不動産所有者の相続人であることを認識した日から3年以内に相続登記をする必要があります。

 

相続登記でかかる費用

相続登記にかかる費用は大きく次の3つです。

①登録免許税
②戸籍謄本などの書類の取得費用
③専門家への報酬

 

自分で相続登記を行う場合は専門家への報酬は不要となります。
しかし、相続登記は書類も多く手続きが煩雑なため、専門家に依頼するのが一般的です。

 

4.不動産業者への相談・依頼

相続登記が完了したら不動産を売却するために不動産業者との媒介契約を結びます。

 

不動産売却を仲介する不動産業者を探し、相談します。
このとき、いくつかの不動産業者に相談し、依頼する業者を選定しましょう。

 

不動産相続について専門的に取り扱っている業者であれば、不動産登記から不動産の売却、活用方法まで相談できるため、安心です。

 

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つの種類があります。

 

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、売却活動を1社に任せる契約です。

 

媒介契約の有効期限は最長3カ月、不動産業者は活動状況の報告を週に1回行う義務があるため、積極的に売却活動をする傾向があります。

 

不動産業者にとっては自社のみが売却の仲介ができますので、優先的に力を入れて買い手を探してくれます。

信頼のおける不動産業者を選ぶことがポイントとなります。

 

専任媒介契約

専任媒介契約は、専属専任媒介契約と同様、売却活動を1社に任せる契約となります。

 

専任媒介契約は活動状況の報告を2週に1回行う義務があり、専属専任媒介契約と同様、積極的に売却活動をする傾向があります。

 

一般媒介契約

一般媒介契約は複数の会社に売却活動を依頼できます。
売却活動を1社に任せるのが不安な方や、活動状況を自分でコントロールしたい方は一般媒介契約がおすすめです。

 

契約は何社とでも可能ですが、契約した不動産業者には、ほかにどの会社と契約しているのかを伝えます。

 

5.物件の調査

不動産業者と媒介契約を結んだら、不動産業者は売却価格を決定するために物件の調査を行います。

 

不動産の価格は、不動産の種別、土地・建物の面積、築年数、使用状況により変わります。
物件調査では現地調査、法務局調査、役所調査、近隣の市場調査などを行います。

 

6.買主との売買契約

不動産の買い手が見つかったら売買契約の締結をします。

 

売買契約は

①売主と買主の顔合わせ
②売却する不動産の説明
③売買契約書の確認・記入
④手付金の受け取り

が大きな流れです。

 

7.決済・引き渡し

決済手続きは、書類の確認、融資実行、引き渡し・精算という流れで行います。

買主から売主へ残金と清算金を支払い、売主は不動産業者への仲介手数料、専門家への登記申請費用を支払います。

 

不動産相続した不動産の売却にかかる税金

不動産相続した土地や物件を売却する際にかかる主な税金は、「譲渡所得税」「印紙税」です。

 

譲渡所得税

不動産の売却によって利益が出た場合、利益に対して所得税と住民税が発生し、これらを総称して譲渡所得税と呼びます。

 

譲渡所得税が発生するのは、原則として不動産の購入金額よりも売却金額の方が高い場合です。

 

譲渡所得税は

課税譲渡所得金額＝収入金額―（取得費＋譲渡費用）―特別控除額
譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×所定の税率（20.315%または39.63%）

で求められます。

 

特別控除額は不動産相続の場合は最大3,000万円となります。

 

税率は不動産を所有していた長さによって異なり、譲渡した年の1月1日時点で5年を超える場合は20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）、5年以下の場合は税率39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）となります。

 

印紙税

売買契約書の作成時にかかる税金です。
税額は契約金額に応じて変わります。

 

契約金額 軽減税額
（令和6年3月31日まで） 本則税額
（令和6年4月1日以降）
1万円未満 非課税 非課税
10万円以下 200円 200円
10万円超50万円以下 200円 400円
50万円超100万円以下 500円 1,000円
100万円超500万円以下 1,000円 2,000円
500万円超1,000万円以下 5,000円 1万円
1,000万円超5,000万円以下 1万円 2万円
5,000万円超1億円以下 3万円 6万円
1億円超5億円以下 6万円 10万円
5億円超10億円いか 16万円 20万円

 

不動産相続で売却を検討している場合は早めに専門家に相談

不動産相続した不動産を売却する流れ、かかる税金や費用について解説しました。

 

不動産相続を予定している場合は、早めに準備しておくといざ相続手続きが始まってからも慌てずにスムーズに不動産の相続手続きと売却ができます。

 

相続した不動産を売却したい、不動産活用をしたいと考えている場合は、不動産相続に詳しい不動産業者や専門家に早めに相談しておくのがおすすめです。