不動産相続の手続きの流れと方法・手続きにかかる費用は?

2022.07.15

 

相続が発生するとさまざまな手続きが必要になります。

 

その中でも不動産の相続手続きはどのように行ったら良いのか分からないという方らもいらっしゃるでしょう。

 

そこで、不動産相続の手続きの流れや相続登記にかかる費用をご紹介します。

 

不動産相続手続きのパターン

 

遺言書による相続手続き

被相続人が遺言書を遺した場合には遺言書に基づき相続手続きを行います。
この場合は、遺言で決められている内容どおりに不動産の名義変更を行う必要があります。

 

公証人役場で作成された公正証書遺言以外の遺言書は不動産の相続手続きの前に家庭裁判所で検認手続きを行わなければならないため注意が必要です。

 

遺産相続協議による相続手続き

不動産の相続手続きで最も一般的なのがこの遺産分割協議による相続登記です。

 

遺言書がない場合で、法律で決まっている相続割合と異なる内容に不動産の名義変更をしたいときはこの方法となります。

 

相続人全員で話し合い、誰がどの不動産をどれだけの割合で相続するのか決め、不動産の相続手続きを行います。

 

法定相続分による相続手続き

法律で決まっている相続割合に応じて相続人全員の共有に不動産の名義変更を行う方法です。

 

他のパターンに比べて準備しなければならない書類も少なく手続きとして一番シンプルな方法となります。

 

しかし、不動産を共有にするときは後々トラブルに発展するおそれがありますので十分に検討が必要です。

 

不動産を共有名義にしてしまうと、その後1人の名義にする際に費用がかかったり、売却や修繕などの意思決定に共有者の意見が分かれる場合があるからです。

 

不動産相続手続きの流れ

 

遺言書の確認

相続が発生したらまずは遺言書を探します。

 

生前に遺言書があることを被相続人が伝えてくれていればスムーズですが、誰にも遺言書の存在を言わずに亡くなる場合もあります。

 

遺産相続は基本的には遺言書に記載されている内容に従って相続を行います。

 

遺産分割協議の後に遺言書が見つかった場合は遺言書の内容が優先されることになるため混乱をきたします。

 

まずは遺言書の存在を確認しましょう。

 

相続人の確定

出来るだけ早めに相続人を確定させます。

 

相続人を特定するためには被相続人が生まれてから死亡するまでの戸籍謄本を取り寄せて調べなければなりません。

 

後で新たな相続人が発覚した場合、遺産分割協議がやりなおしになってしまいます。
遺族も知らない相続人がいる可能性もありますので、しっかりと調べるようにしましょう。

 

財産目録の作成

相続人を確定する作業と同時進行で被相続人の財産を特定し、財産目録を作成します。

 

相続財産に不動産があるかどうかを確認する方法は市区町村から届く固定資産税の納付通知書が郵送されてきていますので、納付書などが保管されている場所を探してみましょう。

 

また、役所で名寄帳の写しを取得すると、その自治体で被相続人が所有している不動産情報を確認することができます。

 

遺産分割協議

遺言書が無い場合には遺産分割協議を行い、相続財産を分割します。
遺産分割協議は相続人全員で行い、相続人全員の合意を得なければなりません。

 

合意となったら財産を誰がどのように相続するのかを記載する遺産分割協議書を作成します。

 

不動産相続登記（名義変更）

不動産を相続する人は被相続人から自分の名義に変更する必要があります。
相続登記には書類がいくつか必要になりますので早めに用意しておきましょう。

 

相続税の申告・納付

遺産相続をした人は相続税の申告と納付を行います。
相続税の申告・納付期限は相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。

 

期限内に申告できないと延滞税がかかったり、相続税に関する特例が適用外になったりしますので、注意が必要です。

 

相続登記にかかる費用

相続登記は不動産の住所地の管轄の法務局で行いますが、その際に「登録免許税」や必要書類を準備する必要があり、一定の費用がかかります。

 

必要書類を揃える費用

相続登記の申請には申請書以外に以下のような添付書類を提出する必要があります。

 

・被相続人の出生時から死亡時までの戸籍謄本
・相続人全員の戸籍謄本と印鑑証明書
・不動産を相続する相続人の住民票の写し
・被相続人の住民除票の写し
・遺産分割協議書
・遺言書

 

このうち、戸籍謄本を取得する際に1通あたり約450円程度～約750円程度かかり、住民票の写しも1通300円程度かかります。

 

相続人の人数が少なかったり、相続人各自が戸籍謄本等を取得できるのであればまとまった出費にはなりませんが、被相続人が転籍を繰り返して戸籍謄本が多かったり、1人で被相続人の戸籍謄本を取り寄せなければならない場合は費用がかさんでしまいます。

 

登録免許税

不動産登記の際には「登録免許税」という税金がかかります。

 

相続の登記申請の場合は
対象不動産の固定資産評価額の1000分の4（0.4%）
という税率となります。

 

例えば固定資産税評価額が500万円の不動産を相続した場合、
500万円×0.4%＝20,000円
が登録免許税ということになります。

 

専門家への報酬

相続登記の手続きは自分でも行うことができます。

 

しかし、不動産の物件数が多かったり、相続関係が複雑な場合は自分で手続きを行うには作業量が多くなり手続きが難しくなります。

 

そこで専門家に相続手続きを依頼することで、膨大な資料の取り寄せを任せられるだけでなく、書類の不備もなくスムーズに手続きを行うことができます。

 

専門家に依頼すると相続登記にかかる費用に加えて専門家への報酬も発生します。

 

相続登記は放置するとリスクがある

相続登記は放置すると以下のようなリスクがあります。

 

・不動産の売却・担保設定を行えない
・相続関係が複雑化する
・登記の必要書類が入手困難になる
・責任・義務を押し付け合うトラブルが発生するおそれ
・他の相続人の債権者から差し押さえられるリスク

 

現在、相続登記の期限は設けられておらず、罰則もありません。

 

2024年から相続登記の義務化が始まりますが、義務化とは関係なしに相続登記を怠ると大きなデメリットがあります。

 

不動産を相続することが決まったらなるべく早めに登記手続きを行うようにしましょう。

 

不動産相続の流れをつかんでおきましょう

不動産相続の流れや費用についてご紹介しました。
不動産相続が発生しそうな場合は事前に流れを押さえて必要書類や手順などを把握しておきましょう。

 

また自分で手続きを行うのが難しいと感じた場合は、専門家に手続きを依頼すると安心です。