不動産相続した土地・建物の固定資産税はいくら？節税方法は？

2023.04.28

 

固定資産税は不動産の毎年1月1日の所有者に課されるもので、不動産相続した土地や建物も例外ではありません。

 

固定資産税は土地や建物を所有する限りかかり続ける税金のため、不動産相続によりいくらの税金が課させるのかを知っておくことは大切です。

 

ここでは固定資産税の確認方法や不動産相続で遺産分割前に固定資産税が発生した場合の対応方法、税金対策について解説します。

 

固定資産税とは

固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や住宅、マンションなどの固定資産を所有する人が支払う地方税です。

土地や家屋のほかに、償却資産（事業用資産）も対象となります。

 

土地・家屋

田畑や山林、牧場などの土地、住宅、店舗、工場、倉庫などの建物は固定資産税の対象となります。

 

課税対象となるのは、毎年1月1日時点で固定資産課税台帳に登録されている固定資産で、固定資産の評価額をもとに課税額が算出されています。

 

固定資産税は基本的にその土地や建物が所在している市区町村が課税します。

 

償却資産

償却資産は土地や建物以外で、会社で使用するパソコンやコピー機、設備、備品など、時間の経過とともにその価値が減少していくものです。

 

事務機器や設備のほか、製造設備、医療機器、航空機、船舶なども償却資産に該当します。

 

償却資産に含まれないものは自動車税の対象となる自動車や、特許権などの無形固定資産などがあります。

 

償却資産は毎年1月1日の時点で所有している償却資産の内容について、1月31日の償却資産が所在する地域の市区町村に申告したうえで課税されます。

 

固定資産税は誰が支払う？

固定資産税の支払い義務のある人

固定資産税はその年の1月1日の時点で課税対象の資産を所有している人に支払い義務があります。
年始に課税され、4～6月頃に一括で納付します。

 

また、所有者が亡くなっても固定資産税は発生します。
不動産相続後は相続登記をして不動産を引き継いだ人が支払うことになりますが、不動産相続の手続き中の場合は次の方法で対応します。

 

遺産分割前に1月1日を経過した場合

不動産相続では、遺産分割前に1月1日を経過することはよくあります。
この場合、以下のいずれかの方法で支払います。

 

1.相続人のうち、代表者が固定資産税を立て替えて、遺産分割の際に立て替えた分を精算する

2.相続人の代表者が立て替え、不動産を相続した人から立替分を精算する

3.不動産相続をする人がすでに決まっている場合はその人が納税する

 

固定資産税の計算方法

固定資産税の計算式

固定資産税の計算式は

固定資産税額＝課税評価額×税率

です。

 

固定資産税の税率は各市町村によって異なりますが、基本的には1.4%です。

 

つまり一般的には

固定資産税額＝課税評価額×1.4%

と考えておけば良いでしょう。

 

固定資産税の税額が決定するまでの流れ

固定資産税の税額は、各自治体が固定資産の評価額を決定し、その金額をもとに税額が計算されます。

 

税額が算出するまでの流れは

1.固定資産評価額の決定
2.固定資産の評価額から税金の基礎となる課税標準額の算出
3.課税標準額に税率を乗じて固定資産税額を計算する

となります。

 

固定資産の評価は各自治体で決められた方式に則って行います。

 

市街地形態を形成する宅地の場合は「市街地宅地評価法（路線価方式）」、新築・増築家屋は「再建築費を基準として評価する方法」などによって行います。

 

不動産相続した土地の固定資産税を確認する方法

固定資産税の納付額は毎年送付される「固定資産税課税明細書」に記載があります。

もし、課税通知書が見当たらない場合は、市町村の窓口に所有者本人が行くと固定資産税課税台帳を閲覧することができます。

 

固定資産税課税台帳には

・土地・家屋所有者の氏名・住所
・土地の地番・地目・地積・家屋番号・構造・床面積
・宅地の区分
・固定資産税評価額
・固定資産税額
・固定資産税課税標準額

が記載されています。

 

◾︎不動産相続した土地の固定資産税を下げる方法

不動産相続した土地の固定資産税が負担に感じる場合は節税を考えると良いでしょう。

 

固定資産税の節税方法には、

・賃貸マンション・アパートを建設する
・住宅用地として活用する
・売却する

の主に3つの方法があります。

 

賃貸マンション・アパートを建設する

不動産相続した土地に賃貸マンションやアパートを建設することで、土地にかかる固定資産税と都市計画税を軽減することができます。
土地の上に建物が建っている場合、敷地面積に応じて住宅用地の特例を適用することが可能です。

 

建物を建てることで土地にかかる固定資産税を最大6分の1に、都市計画税は最大3分の1にでき、大幅な節税となります。

 

賃貸経営をすることで固定資産税を抑えられるだけでなく、家賃収入を得られる点も大きな魅力です。
節税をしながら利益を得ることができる点で大きなメリットと言えるでしょう。

 

住宅用地として活用する

固定資産税は賃貸物件だけでなく、居住用の建物を建てることでも節税することができます。

賃貸物件と同様、敷地面積に応じて住宅用地の特例を適用することができます。

 

新築物件を建築する場合、建物部分についての固定資産税も数年にわたり減額されます。

 

固定資産税の新築物件の建物部分は、

一戸建て…3年間の間2分の1
マンション…5年間の間2分の1

に減額となります。

 

新築住宅への固定資産税の軽減措置は期限が設けられていますので、自治体のホームページなどで確認しておく必要があります。

 

売却する

不動産相続した土地の使い道がない場合、売却する方法もあります。
土地を売却してしまえば毎年の固定資産税の負担がなくなるだけでなく、土地の管理の手間やコストがなくなります。

 

不動産相続した土地が負担になるようであれば売却も検討すると良いでしょう。

 

不動産相続では固定資産税も意識しておく

不動産を相続すると固定資産税が毎年かかるようになります。
土地の固定資産税を節税するには賃貸住宅や居住用の住宅を建築すると効果があります。

 

特に活用することのない土地がある場合は売却も検討すると良いでしょう。

 

また、不動産相続がある場合、遺産分割協議中に固定資産税の支払いが発生した場合の対応方法をあらかじめ決めておくと、相続人同士のトラブルを避けることができます。

 

事前に固定資産税も意識した話し合いをしておくとスムーズです。